Familien Oust vil ha full kontroll over utbyggingen av Øvre Rotvoll.

– Dette prosjektet er ikke noe vi kommer til å «sette bort». Planen er at vi selv skal eie en vesentlig del av bygningsmassen, sier Hans Oust (32), til Næringslivsavisa.

Ikke aktuelt å selge opsjoner

Bønder i pressområder har «i stillhet» gjort gode penger på salg av opsjoner på landbrukseiendom som kan bli omdisponert til andre formål.   Avtalene er omstridte, men  inngås mellom grunneier og utbygger, der utbygger sikrer seg retten til å kjøpe jord i fremtida.

– Vi har ikke solgt opsjoner og det blir heller ikke aktuelt. Vi ønsker å ha styring for å sikre en god bydel både for de som skal bo og jobbe i den, men også de som bor i nærheten. Så vil vi selvfølgelig være avhengig av å knytte til oss samarbeidspartnere som har den nødvendige kompetansen slik at vi får realisert nettopp dette.Men det vil være et krav at vi skal ha styringen, understreker Aase Sætran, daglig leder i Øvre Rotvoll Eiendomsvikling AS.

Store næringsarealer

Oust-familien har store planer for åkrene på Øvre Rotvoll gård. På tegnebrettet ligger den største utbyggingen i Trondheim på flere tiår – kun overgått i størrelse av Brattøra og Nedre Elvehavn.

Utbyggingspotensialet er anslått til hele 620.000 «gulvkvadrat» med boliger og næringsarealer. Familien ønsker å si farvel til 450 mål kornåker. De svært attraktive arealene ligger bare fire kilometer fra Torvet og er omgitt at kollektivårer og hovedveier på alle kanter.

Går det som Oust-familien vil, frigjøres 130 mål til næringsarealer,  i triangelet mellom E6 omkjøringsveien, RV 706 Innherredsveien og Håkon Viis gate.

En eventuell utbygging vil realisere enorme verdier for Oust-familien. Næringsmeglere i Trondheim vil ikke driste seg til anslå verdien av 450 mål åker «midt i byen», men understreker at verdiene er «betydelige».

Mange faktorer spiller inn, som utnyttelsesgrad og utviklingstempo. Et utgangspunkt kan være i at det langs Omkjøringsveien nylig er omsatt næringstomter til 2ooo kr pr kvadrat og at tomter til boligformål prises høyere. Da snakker vi om tomteverdier som nærmer seg en milliard kroner.

– Vi har ikke gjort en slik regneøvelse, men gevinsten til grunneier blir selvfølgelig betydelig, sier Aase Sætran.

Offshore og energibedrifter

Oust-familien ser gjerne at offshore/energi-bedrifter skal finne sammen på åkrene til Øvre Rotvoll gård.

– Vi kan godt tenke oss å nærme oss en bestemt bransje for å få til et cluster. Vi jobber med dette, men fram til nå har vi prioritert arealplanen. Men vi ser jo at løsningen nærmer seg og at det går raskere enn vi trodde da vi startet opp, sier Sætran.

–  Vi har allerede fått henvendelser fra bedrifter som ønsker å komme nærmere miljøet på Statoil. Offshorebransjen er internasjonal og ønsker å ligge nær flyplassen, og den er jo bare et kvarter unna. Men det er et stort område, så det er plass til mye næringsliv her, sier Hans Oust.

–   «Trekanten» er et fortreffelig sted for etablering av næringsvirksomhet, med en synlighet som er sjelden i Trondheim. Du befinner deg fire kilometer fra Torvet og har adkomst fra Lade-forbindelsen. Men vi ser ikke for oss industri og lagerhaller på dette området så nær byen, sier Aase Sætran.

«Svenskejordet» utgjør ytterligere 30 mål med næringstomter og vil trolig komme først på markedet. Fylkesmannen har ikke fremmet innsigelse mot at arealene konverteres til næringsareal.

Rotvoll Eiendom har allerede realisert sitt første prosjekt, Charlottenlund Vest, som består av fire byggetrinn og totalt et 80-talls leiligheter.

Da jeg var guttunge var det allsidig gårdsdrift her, med storfe og melkeproduksjon. I dag er det kylling og bygg. Kornet som produseres holder ikke en gang matkvalitet, og går til dyrefor

Ingen fremtid som bonde

Den tidligere Ap-politikeren tar i mot Næringslivsavisa på gårdstunet til Øvre Rotvoll gård, og inviterer inn i den praktfulle hovedbygningen oppført på 30-tallet.

Etter åtte år som medlem av bygningsrådet var det mange som satte kaffen i vrangstrupen da Sætran meldte overgang til eiendomsbransjen. Sammen med Oust-familien jobber hun nå heltid med utviklingsplanene. Sætran skal sluse prosjektet gjennom en kronglete skog av byråkrati og sterke motkrefter.

Hans Oust ser, i likhet med sin far Ivar, ingen fremtid for tradisjonell gårdsdrift på Rotvoll gård. Oust-familien har i flere generasjoner eid og drevet praktgården, som har røtter tilbake til Bakke Kloster, grunnlagt på 1100-tallet.

–  Da jeg var guttunge var det allsidig gårdsdrift her, med storfe og melkeproduksjon. I dag er det kylling og bygg. Kornet som produseres holder ikke en gang matkvalitet, og går til dyrefor, sier Hans Oust.

Ble omringet av byen

«Midt i åkeren» snegler en lang kø av rushtrafikk ut av byen, og sier sitt om gården som til slutt ble omringet av byen. Utviklingen har de siste årene tatt grådige jafs av eiendommen. Eiendommen er omtrent halvert siden første generasjon overtok Øvre Rotvoll.

Utvidelsen av Innherredsveien og nytt kryss med omkjøringsveien legger i disse dager beslag på mer mark. Da Ladeforbindelsen ble bygd forsvant 80 mål av eiendommen. Slik har det gått –  bit for bit. I dag er gården blitt tungdrevet, oppsplittet av veier og trafikkårer. Etter hvert begynner det å bli et problem å komme seg til åkerlappene med moderne landbruksutstyr. Kulvertene og undergangene blir for smale.

– Vi velger å jobbe med makrokreftene i samfunnet, i stedet for å kjempe mot dem. Men det er vemodig å gi opp gårdsdrifta, medgir Hans Oust.

Med høstsola i øynene myser han utover de gule åkrene. Gårdshunden Kaisa løper mellom beina på oss, mens vi trasker over eiendommen som har vært i familiens eie siden 20-tallet. Bondesønnen ser ut over  100-vis av mål med matjord. Bikkja gnager fornøyd på en inntørket flyndre den har funnet i en låve. Sjøen er ikke langt unna.

– Det er nok reven som har dratt den med seg opp hit, gliser Oust, som er i ferd med å bosette seg på gården. Et av husene på tunet er under oppussing. Broren har også flyttet inn på gården.

Politikernes pine

Lokalpolitikerne i Trondheim har så langt gitt positive signaler til at store deler av Øvre Rotvoll gård frigis til utbygging. Et enstemming bygningsråd la planene ut til høring i sommer. Rådmannen har signalisert at Rotvoll-området har en svært god lokalisering i forhold til vedtatte byutviklingsstrategi, med nærheten til allerede eksisterende infrastruktur og peker på hvilke muligheter prosjektet vil gi for utvikling av kollektivtrafikken østover, og forbindelsen som oppstår mellom Estenstadmarka og fjorden,

Politikernes pine er  prisgalloppen på boligmarkedet i Trondheim som er i ferd med å gjøre en hel generasjon med førstegangsetablerere til gjeldsslaver. Byen vokser over alle støvelskaft. I 2030 har SSB anslått at Trondheim har vokst med 70.000 mennesker – en vekst på størrelse med byer som Drammen, Fredrikstad eller Tromsø.

Næringslivet mangler også areal å vokse og utvikle seg på i årene som kommer. Ivar Koteng, som leder Fagråd eiendom i Næringsforeningen i Trondheim (NiT), er klar på at det må frigis mer næringsareal. Rådmannen har foreslått at ca 1600 dekar settes av til næringsformål. Problemet ifølge Næringsforeningene er det allerede finnes planer for deler av dette arealet. I realiteten er det 480 dekar som er disponibelt for vekst.  I en høringsuttalelse til arealplanen, pekes det på at behovet det neste 12 årene er 2000 dekar.

Ikke uten sverdslag

Men utbygging på Rotvoll vil ikke skje uten sverdslag. Ikke uventet  har Fylkesmannen sagt  nei til at matjorda legges under asfalt og betong. Staten, som i det ene øyeblikket forsyner seg med det den vil av bynær matjord til veiutbygging , henviser til jordvernet når det blir snakk om boliger og næringsareal:

– Et stort paradoks, fastslår Aase Sætran.

Fylkesmannen har fremmet en formell innsigelse. Arealet skal bestå som jordbruksland og kulturlandskap, mener statens mann i Sør-Trøndelag.

«Bybøndene» står nærmest i kø for å bli eiendomsmillionærer og avgi åker til fordel for boligbygging. Men fylkesmannen setter konsekvent ned foten.

I tillegg til Øvre Rotvoll, har fylkesmannen varslet  innsigelse mot frigivelse av eiendommene Folldal, Reppevegen 80, Reppe, Frydheim på Spongdal, Bjørkmyrtunet, Kastbrekka, Kvammen, Charlottenlund østre og deler av Presthus gård og Okstad østre.

Arealdelen av kommuneplanen  behandles av bystyret tidligst i desember. Kommunen har vedtaksmyndighet i plansaker. Gir lokalpolitikerne sin tilslutning, og velger å se bort fra fylkesmannens innsigelse, må saken til megling. Siste ankeinstans er Miljøverndepartementet.

– Vi er forberedt på å ta saken til departementet, sier Aase Sætran.

Ikke giftet seg med noen

Næringslivsavisa er kjent med at både bank og eiendomsmeglere er i full gang med å posisjonere seg overfor Rotvoll Eiendomsutvikling AS. En gigantutbygging i denne skalaen vil naturlig nok skape store ringvirkninger i næringslivet i Trondheim – i mange bransjer.

– Alt er åpent. Vi har ikke giftet oss med noen, er alt Sætran vil si om den saken.

Dette er styret i Øvre Rotvoll eiendom

Styresammensetningen i selskapet Øvre Rotvoll vitner  om at Oust-familien ønsker å ha begge hendene på rattet i fremtidig utvikling av området.

Are Oust, styreleder
Jobber med forskning og undervisning innen bolig og eiendom ved Trondheim økonomiske høgskole og NTNU siden 2007. Ti års erfaring innen bolig og eiendomsutvikling gjennom styreverv i en lang rekke selskaper. Tidligere jobberfaring: Steven L. Newman Real Estate Institute, Baruch College, New York og Deloitte. Siviløkonom fra NHH, Master i Samfunsøkonomi fra NHH og Master i Regnskap og Revisjon fra NHH

Ivar Oust, styremedlem

Gårdbruker og eier på Øvre Rotvoll. Har drevet gården i snart 30 år. Har bodd på Øvre Rotvoll i 55 år.

Hans Oust, styremedlem

Jobber med eiendomsforvaltning, utleie og byggeprosjekter i selskapene Øvre Rotvoll AS og Strinda Eiendom AS. Erfaring fra dagligvarehandelen som innkjøpssjef i Lidl Norge og KAM i Synnøve Finden og Sørlandschips. Mastergrad i miljøøkonomi og landbrukspolitikk fra UMB.

Bjørnar Oust, styremedlem
Advokatfullmektig hos Konsernadvokaten i Statskog SF. Statskog SF er landets største grunneier og kontrollerer 1/5 av Norges fastland.  Juristutdanning fra Universitetet i Bergen. Styremedlem i Øvre Rotvoll AS og Strinda Eiendom AS.

Henning Grue, styremedlem

Driver egen rådgivningsvirksomhet. Daglig leder i Strinda Eiendom AS og driver med eiendomsforvaltning og –utvikling i dette selskapet. Mastergrad i bedriftsøkonomi fra TØH og mastergrad i revisjon og regnskap fra BI. Har jobbet i ulike revisjonsfirma før oppstart av egen virksomhet i 2009.

Dag Toseth, styremedlem

Jobber med eiendomsforvaltning, utleie og byggeprosjekter i Strinda Eiendom AS og i deltidsansatt i TAG Analyse AS. Prosjektleder i Skanska Bolig 2007-2012. Mastergrad i Økonomi og Administrasjon fra Høgskolen i Sør-Trøndelag, Trondheim Økonomiske Høgskole.

Morten Christensen, styremedlem

Daglig leder Orion AS. Startet og ledet Teknobygg AS fra 1995.  Leder for fagråd bygg og anlegg i Næringsforeningen i Trondheim i tillegg til styreverv i Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg og Byggenæringens Landsforening. Ut over det en del styreverv i bygge og eiendomsselskaper. Utdannet byggningsingeniør fra TIH og økonom fra TØH.