I 2016 steg boligprisene rundt 12 prosent – mer enn de fleste hadde spådd. Før inngangen til 2017 lå veksten an til å fortsette. Styringsrenta var rekordlav og lå an til å bli liggende i ro. Det var kamp om boligene.

PS. Se hvor mye rekkehus, leiligheter og tomannsboliger i Trondheim har gått ned i pris nederst i saken.

Prisene kom til å være enda høyere når det nye året var omme, mente ekspertene. Kanskje rundt 10 prosent, spådde Eiendom Norge, bransjeforeningen for de fleste norske eiendomsforetakene.

Men så kom regjeringens nye boliglånsforskrift. I skrivende stund, før desembertallene presenteres, ligger vi an til å få en boligprisnedgang på 1–2 prosent i 2017.

Rask og markant endring

– Vi gikk inn i 2017 med få boliger til salgs i de store byene. Skiftet kom raskere og mer markant enn Eiendom Norge hadde forutsett. Skiftet kan langt på vei forklares med innstrammingen i boliglånsforskriften, sier administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer.

Den nye boliglånsforskriften ble kjent på tampen av fjoråret og trådte i kraft 1. januar 2017. Målet var nettopp å dempe pris- og gjeldsveksten. Det ble vanskeligere å få lån, og det ble innført særkrav for Oslo, der prisveksten hadde vært aller størst – nærmere bestemt 23 prosent i 2016.

– Da endringene i forskriften ble kjent, skjønte vi at det ville få stor betydning og forventet at året ville bli prismessig svakere enn i våre prognoser. Men vi forventet ikke at det skulle bli en periode med klart prisfall i de store byene, forteller Dreyer.

Hysterisk prisvekst

Boligprisene nådde sin foreløpige topp i april 2017. Siden den gang har pilene stort sett pekt nedover, og i november var prisene omtrent tilbake på nivå med ett år tidligere. Dette viser tall fra Eiendom Norge, som legger fram månedlige prisstatistikker.

– Prisveksten var hysterisk, spesielt i Oslo-området. Den var primært rentedrevet, men ble forsterket av den lave produksjonen av nyboliger, sier partner Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret.

– Markedet var overmodent for korrigering, og ting var allerede på gang da boliglånsforskriften kom. Da ble den korrigerende tendensen forsterket. Prisene fikk en dytt i utforbakke, forklarer Øye.

– Priser er psykologi

Prognosesenteret var blant dem som spådde en prisvekst på 5–6 prosent i 2017. Men Øye er ikke overrasket over at det ikke slo til.

– Modeller er modeller, og priser er psykologi – det er umulig å forutse. Det er også vanskelig å modellere inn en ny forskrift. Her ga den en tilleggseffekt. Folk fikk litt panikk og sikret seg lån og ville kjøpe før boliglånsforskriften fikk effekt. Det førte til en ekstra prisvekst, og deretter et ekstra prisfall, sier Øye.

Markedet fungerer slik at boligprisene vil gå opp og ned. Men det er lett å glemme at 2017 har vært et godt år for den som er glad i høye boligpriser. Årsprisen (gjennomsnittet av prisene i løpet av et år) ligger an til å havne 5,7 prosent høyere for 2017 enn 2016, ifølge Prognosesenteret.

– Historisk sett har 2017 vært en «all time high» både når det gjelder priser og antall boliger som er solgt, sier Øye.

Hva med neste år?

Året har vist at det er vanskelig å spå boligpriser, men det er ikke til hinder for nye prognoser. Både Prognosesenteret og Eiendom Norge ser for seg en relativt flat prisutvikling i 2018.

Eiendom Norge tror boligprisene vil synke med 1 prosent neste år. Men igjen er det usikkerhet rundt boliglånsforskriften. Foreningen har lagt til grunn at forskriften forblir uendret fram til 1. juli, men at den mykes opp etter det.

Mange nye boliger blir ferdige i 2018 og 2019. Samtidig har befolkningsveksten blitt lavere, og behovet for boliger mindre. Styringsrenta har vært stabilt lav på 0,5 prosent i hele år. Norges Bank anslår at renta først kan komme til å stige mot slutten av 2018.

Eiendom Norges prognoser for 2018:

* Oslo: 0 prosent

Fallet i Oslos boligpriser har i 2017 vært sterkere enn i andre deler av landet. Vi venter at storparten av prisfallet i Oslo er tatt ut, at prisene vil utvikle seg mer moderat i 2018, og i sum flatt året sett under ett.

* Bergen: -5 prosent

I Bergen tilsier lav befolkningsvekst og høy boligbygging at prisene vil fortsette å falle gjennom 2018. Utbudet av bruktboliger er stort, og trolig vil mange nye nyboligprosjekter bli lansert i første halvår.

* Trondheim: -2 prosent

Boligbyggingen har over tid tatt seg mye opp, samtidig som befolkningsveksten er stabil. Det er god balanse i boligmarkedet, selv om vi går inn i 2018 med stor tilbudsside i bruktboligmarkedet.

* Stavanger -3 prosent

Regionen opplever negativ befolkningsvekst. Siden det fremdeles er mange boligprosjekter for salg, og det ferdigstilles mange nye boliger i tiden framover, tilsier det et fortsatt stort utbud av boliger.

Kilde: Christian Vammervold Dreyer / Eiendom Norge

Slik utviklet boligmarkedet i Trondheim seg i 2017

Heimdal Eiendomsmegling sendte nylig ut en mail til sine kunder der de oppsummerte boligmarkedet slik:

Dette er ifølge trondheimsmegleren de største endringene på boligmarkedet i Trondheim 2017:

Eneboliger: Steget med kr. 40,- i snitt kvadratmeterpris.

Rekkehus: Sunket med kr. 824,- i snitt kvadratmeterpris.

Tomannsboliger: Sunket med kr. 479,- i snitt kvadratmeterpris.

Leiligheter: Sunket med kr. 328,- i snitt kvadratmeterpris.

– Sammenligner vi siste halvår 2016 ble det solgt 2725 boliger, mot 2748 boliger samme periode 2017. Det selges altså flere antall boliger, mens det har vært en prisnedgang på leiligheter, rekkehus og tomannsbolig. Den største forskjellen ligger i at budrundene ikke er like selvsagt. Nå er det like normalt å selge på, under og over prisantydning, oppsummerer Heimdal Eiendomsmegling.

Første halvår 2017 (01.01.2017 – 30.06.2017

Andre halvår 2017 (01.07.2017 – 06.12.2017)

Kilde: Heimdal Eiendomsmegling

Fakta om boliglånsforskriften

Regjeringen fastsatte ny boliglånsforskrift fra 1. januar 2017. Målet var å dempe boligpris- og gjeldsveksten.

Nytt for året var at folks samlede gjeld ikke skal overstige fem ganger brutto årsinntekt. Det er innført avdragsplikt for lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi (tidligere 70 prosent), og bankene skal ikke gi rammelån som overstiger 60 prosent av boligverdien (tidligere 70 prosent). I Oslo har det blitt vanskeligere å få lån til kjøp av sekundærbolig, da kjøper må stille med 40 prosent egenkapital. Forskriften viderefører kravet om at kunder skal tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng, og at lånet ikke skal utgjøre mer enn 85 prosent av boligens verdi.

Bestemmelsene gjelder nye lån med pant i bolig, og varer fram til 30. juni 2018.

Kilder: OBOS, NTB, Aftenposten