Han mener det første spørsmålet de som vurderer en utleiebolig bør stille seg, er hva som er hensikten med kjøpet.

– Boligutleie er ikke en passiv inntekt slik som mange tror. Man bør tenke gjennom om utleie er noe man faktisk ønsker å holde på med, sier han.

Det er imidlertid flere grep du kan gjøre for at utleiejobben skal bli minst mulig arbeidskrevende.

– Det er to ytterpunkter av utleieformer: Det ene ytterpunktet er å kjøpe en ny eller nyere leilighet i topp stand, hvor du verken trenger å pusse opp eller bruke tid på vedlikehold. Det gir deg et problemfritt utleieforhold, men lavere direkteavkastning. Mange har allerede nok med jobben sin, men ønsker å investere i en leilighet som en del av pensjonssparingen eller med tanke på barna. Da kan en nyere leilighet være en god løsning, sier han.

Ønsker du derimot å tjene mest mulig penger på kort sikt, kan hybelutleie være veien å gå.

– Hvis du kjøper en sliten eiendom med mange soverom, blir det gjerne mye jobb i form av oppussing, løpende vedlikehold og stadig utskifting av leieboere. Til gjengjeld blir direkteavkastningen høyere, sier han.

Vanskelig å finne gode utleieobjekt

Restad holder til i Trondheim, og kjøpte sin første utleieleilighet der i 2000.

– Jeg jobbet som eiendomsmegler og hadde hørt at det var lurt å investere i utleiebolig, sier han.

Siden den gang har han lagt til noen flere leiligheter i sin private portefølje. I tillegg startet han i 2019 selskapet MySpot Living sammen med to andre. Selskapet kjøper leiligheter på prosjektstadiet, og leier ut når de står ferdige.

Han understreker at det ikke er gitt at man vil tjene penger på utleiebolig.

– Hadde det vært lett å tjene penger på utleie, ville alle gjort det. Utfordringen er å finne gode utleieobjekter. De fleste leiligheter er for dyre i forhold til hva du vil få i leieinntekter, sier han.

Han skriver om utleie på både Twitter, Instagram og egen blogg, og forteller at det han får aller mest spørsmål om, er hva slags bolig man bør investere i.

– Det kan jeg ikke gi konkrete råd om, fordi det er veldig personlig hva som er riktig utleiebolig for en person. Men jeg kan lære folk hvordan de skal regne og tenke, sier han.

Vil du investere i utleiebolig, må du finne ut hva som blir kostnadene, hva du kan forvente i leieinntekter, og hvilken avkastning egenkapitalen vil gi sammenlignet med andre investeringsalternativer.

– Selv om renta har begynt å gå opp, er vi fremdeles på et svært lavt rentenivå. Regnestykket bør gå bra i pluss med dagens rente for at utleieboligen skal gi avkastning også i årene fremover, advarer han.

Han forteller at forventet prisstigning på boligen egentlig ikke skal med i regnestykket.

– Samtidig er det ingen tvil om at en del av boliginvesteringene som gjøres i Norge i dag, gjøres på grunn av en forventning om fremtidig avkastning, forteller han.

Vær en god utleier

Har du kjøpt et utleieobjekt, bør du sette deg inn i lover og regler for utleie.

– Du må lære deg grunnleggende regler. Les husleieloven, den er ikke så lang, sier Restad, og forteller at enkelte er uvitende om helt grunnleggende ting, som regler rundt oppsigelsestid og at depositumet må settes på en egen depositumskonto.

Han anbefaler å signere leiekontrakten via en plattform for utleie, som for eksempel Husleie.no og Hybel.no.

– Da blir du guidet gjennom steg for steg, og blir tvunget til å gjøre ting riktig. Det er trygt for leietaker, og det er trygt for deg. Slutt å bruke gamle papirkontrakter som kanskje ikke er oppdaterte, sier han.

Den viktigste jobben er imidlertid å finne en god leietaker.

– Det hjelper ikke å ha et godt utleieobjekt hvis du ikke er bevisst i valget av leietaker. Spør litt om hvem de er, og be om referanser, råder han.

Han er opptatt av at ikke bare leietaker, men også du som utleier har et ansvar for å oppføre deg skikkelig.

– Jeg skriver litt i boka om å være en god utleier. Jeg synes ikke man skal spekulere i å leie ut rom som kanskje ikke er godkjent for varig opphold, eller som burde vært gjort noe med for lengst. Hvis du ikke ville latt barna dine bo der, bør du pusse opp, sier han.

Fakta: Færre eier sekundærbolig

Andelen sekundærboliger har falt sammenhengende siden toppen sommeren 2019. Det viser Sekundærboligrapporten for 3. kvartal 2021 fra Norges Eiendomsmeglerforbund, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse. Nedgangen er klar både i de fleste byene og i landet som helhet.

Nedgangen har vært særlig tydelig i Oslo: I tredje kvartal 2021 hadde byen den laveste andelen sekundærboliger i hele perioden det finnes data for, det vil si siden slutten av 2013.

Nedgangen fortsatte selv da boligprisene økte i kjølvannet av koronautbrudd og rentekutt våren 2020. Rapporten påpeker at sterk prisvekst normalt vil gi forventninger om høy kapitalavkastning på boliginvesteringer, og dermed utløse økt etterspørsel etter sekundærboliger. Etter koronautbruddet har imidlertid utleiemarkedet vært preget av lav etterspørsel. Særlig har dette vært tilfelle i Oslo. Det kan ifølge rapporten ha bidratt til at potensielle boliginvestorer har sittet på gjerdet.

15 prosent av alle boliger i Norge er i dag sekundærboliger. Andelen varierer mye fra sted til sted: Den er særlig høy i enkelte bydeler i de store byene, fordi boligene brukes som investeringsobjekter. Men den er også svært høy i enkelte distriktskommuner, der mange av sekundærboligene er fraflyttede boliger.

Fakta: 10 tips ved utleie

Forbrukerorganisasjonen Huseierne har laget disse ti tipsene for deg som skal leie ut. En grundigere utdyping av hvert punkt finner du på Huseierne.no.

1. Sjekk alltid referanser.

2. Ha sikkerhet for leiebetaling enten som depositum som settes på sperret konto (depositumskonto) i banken, eller som garanti.

3. Tidsbestemt utleie? Dersom du ønsker å ha kontroll over når leieforholdet skal opphøre, må du leie ut tidsbestemt. Det må i tillegg fremgå av leieavtalen at den ikke kan sies opp i avtaletiden. Minstetiden for utleie er tre år, men ett år hvis du leier ut sokkel- eller loftsleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig og selv bor i samme hus.

4. Leie ut i kortere tid? Skal et medlem av husstanden din benytte boligen, eller har du en annen særlig grunn, for eksempel at du skal selge boligen, kan du leie ut for kortere tid. Dette må du gjøre leier skriftlig oppmerksom på før avtale inngås.

5. Tidsubestemt utleie? Er det uten betydning for deg hvor lenge leieforholdet varer, kan du leie ut tidsubestemt. Da kan begge parter si opp avtalen.

6. Oppsigelse? Skal du leie ut din egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år, har leier ikke oppsigelsesvern. Da kan du si opp leieavtalen uten at leier kan protestere.

7. Utkastelsesklausul: Sørg for å ha en såkalt utkastelsesklausul i kontrakten. Da kan du søke namsmyndig­hetenes hjelp til å avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir. Uten slik klausul tar utkastelse veldig lang tid.

8. Flytteoppfordring: Når avtalt leietid er ute, må utleier sende leier en flyttingsoppfordring innen tre måneder. Gjøres ikke dette, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt med fullt oppsigelsesvern for leier.

9. Fremleie: Leieren har en utstrakt rett til å fremleie når vedkommende selv bor i boligen. Utleier kan stort sett bare nekte hvis det er noe å innvende på fremleiers personlige forhold.

10. Kjenn reglene: Både utleier og leier bør sette seg inn i reglene for utleie. Sørg for å ha en skikkelig leiekontrakt.